Comprar vivienda sobre planos desde el exterior: lo que debes saber antes de empezar

1. Comprar sobre planos no significa recibir tu vivienda inmediatamente

Cuando compras una vivienda sobre planos, eliges un inmueble que todavía está en etapa de proyecto o construcción. Esto te permite planear la compra con anticipación, pero también implica cumplir diferentes etapas antes de recibir las llaves.

Aunque las condiciones dependen del proyecto y del acuerdo de compra, la ruta general suele incluir:

• Separación del inmueble: eliges la vivienda y formalizas la reserva de acuerdo con las condiciones establecidas.
• Pago de la cuota inicial: realizas los pagos acordados con la constructora durante el periodo definido.
• Etapa de construcción: haces seguimiento al avance del proyecto y a los plazos previstos.
• Financiación: si necesitas un crédito hipotecario o leasing habitacional, debes completar los trámites correspondientes con la entidad financiera.
• Escrituración y entrega: se adelantan los procedimientos necesarios para formalizar la compra y recibir la vivienda.

Es importante tener presente que la cuota inicial, los tiempos de construcción y las condiciones de financiación pueden variar según el proyecto y la modalidad de compra. Por eso, antes de comprometerte, revisa cuidadosamente los documentos y el cronograma.

El Fondo Nacional del Ahorro, por ejemplo, contempla alternativas de financiación para viviendas en preventa, en construcción y terminadas que aún no han sido habitadas. Consulta las condiciones de financiación para vivienda nueva del FNA.

2. ¿Cuándo entra el banco en la compra de vivienda sobre planos?

Una de las preguntas más frecuentes es en qué momento debes solicitar o formalizar el crédito hipotecario. La respuesta depende de la estructura del proyecto, las condiciones de compra y la entidad financiera.

En algunos procesos, el comprador realiza un estudio inicial de su capacidad de financiación mientras paga la cuota inicial. En otros, la solicitud formal o la legalización del crédito se realiza más adelante, cerca de la escrituración o la entrega. Algunos productos financieros cuentan con mecanismos específicos para financiar viviendas sobre planos o realizar desembolsos durante la construcción. No todos los procesos siguen la misma ruta.

Antes de avanzar, conviene resolver preguntas como:

• ¿En qué momento debo solicitar el crédito?
• ¿Qué documentos debo presentar?
• ¿Cuánto tiempo puede tomar la aprobación y el desembolso?
• ¿Qué condiciones debo cumplir para formalizar el crédito?
• ¿Qué ocurre si se retrasa la entrega del proyecto?

Para conocer los requisitos y pasos de cada entidad, consulta las condiciones del crédito hipotecario de Bancolombia y las etapas de legalización del crédito del Fondo Nacional del Ahorro.

Conocer desde el inicio la ruta financiera te ayudará a prepararte y a evitar que los trámites se conviertan en una preocupación cuando se acerque la entrega.

3. ¿Qué pasa con mi aprobación de crédito si la vivienda todavía está en construcción?

Recibir una aprobación es un avance importante, pero no significa que todas las condiciones se mantengan sin cambios por tiempo indefinido.

Por ejemplo, Bancolombia informa que la carta de aprobación de su producto Tu360Inmobiliario tiene una vigencia de 18 meses. Por su parte, el Fondo Nacional del Ahorro señala una vigencia de 12 meses para la oferta descrita en sus condiciones. Estos plazos corresponden a productos específicos y no deben entenderse como una regla general para todos los créditos.

Además, antes del desembolso pueden ser necesarios otros trámites, como la revisión del inmueble, el avalúo, el estudio de títulos y la entrega de documentos adicionales.

Puedes revisar la información de Bancolombia sobre la vigencia de la aprobación de crédito y las condiciones de crédito del FNA.

Por eso, confirma con tu entidad financiera la vigencia de tu aprobación, los requisitos pendientes, las condiciones para una nueva evaluación y la fecha estimada para el desembolso.

4. Mantén estable tu perfil financiero durante la compra

Si compras vivienda en Colombia mientras trabajas o recibes ingresos en otro país, es importante cuidar la información financiera que presentaste y consultar cómo podrían afectar el proceso los cambios que se produzcan entre la separación y el desembolso.

• Ingresos: conserva los soportes de tus ingresos y pregunta cuáles documentos debes presentar.
• Situación laboral: si hay cambios relevantes en tu empleo o actividad económica, consulta si debes actualizar la información.
• Obligaciones financieras: antes de adquirir nuevas deudas, evalúa cómo podrían afectar tu capacidad de endeudamiento.
• Documentación: organiza certificaciones laborales, comprobantes de ingresos, extractos bancarios y los soportes que te soliciten. Los requisitos pueden variar según el país y la fuente de ingresos.
• Comunicación con la entidad: pregunta por los documentos, los tiempos y las condiciones que debes cumplir.

La guía de Bancolombia sobre cómo solicitar un crédito hipotecario y obtener la carta de aprobación puede ayudarte a comprender las etapas iniciales. Cuidar tu perfil después de la aprobación también es importante para llegar al desembolso preparado.

Las circunstancias personales pueden cambiar durante la construcción. Lo recomendable es conocer las implicaciones de una decisión antes de tomarla y consultar directamente con la entidad financiera.

5. ¿Qué pasa si cambia mi situación mientras construyen mi vivienda?

Durante los meses de construcción podrías conseguir un nuevo empleo, cambiar de país, tener ingresos diferentes o asumir nuevas obligaciones financieras. Ante cualquiera de estos cambios, lo mejor es consultar con anticipación.

• Si cambias de empleo: pregunta si debes actualizar tus certificaciones laborales o los soportes de ingresos.
• Si tus ingresos aumentan o disminuyen: consulta cómo informar el cambio y si puede influir en el análisis de financiación.
• Si adquieres una nueva deuda: evalúa cómo puede afectar tu capacidad de endeudamiento antes de asumir el compromiso.
• Si te mudas a otro país: confirma si debes actualizar tu lugar de residencia, documentos o información financiera.
• Si se modifica la fecha de entrega: pregunta cómo puede afectar la vigencia de la aprobación y los trámites pendientes.

Un cambio no significa automáticamente que perderás la financiación. Su efecto depende de tus circunstancias, las políticas de la entidad y las condiciones de tu solicitud. Lo importante es no esperar hasta el último momento para consultar y actuar con información clara.

6. Comprar vivienda desde el exterior requiere más comunicación, no menos

Cuando estás fuera de Colombia, quizá no puedas visitar personalmente la sala de ventas, acudir al banco o hacer seguimiento presencial a la construcción. Por eso, la comunicación y la organización son fundamentales.

Antes de comenzar, procura tener claridad sobre quién te acompañará en cada etapa, cuáles serán los canales de contacto y cómo podrás consultar los avances del proceso.

• Programa videollamadas para resolver dudas y revisar avances.
• Organiza tus documentos digitales y conserva copias actualizadas.
• Lleva un registro de pagos, fechas y compromisos.
• Haz seguimiento a los requerimientos de la constructora y de la entidad financiera.
• Confirma por escrito las condiciones y los cambios relevantes.
• Pregunta con anticipación por firmas, autenticaciones, poderes u otros trámites que debas realizar desde el exterior.

Los procedimientos para gestionar documentos desde otro país dependen de la operación y de cada entidad. Confirma cuáles requisitos y formalidades aplican a tu caso.

En Urbatic Homes te ayudamos a entender el proceso, identificar los pasos para los que debes prepararte y tener mayor claridad sobre lo que sigue.